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土地估价师：土地估价报告（二）,http://www.ttjzk.com
第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述： 来源：www.ttjzk.com
1．土地登记状况
委估宗地为国有出让土地，估价对象土地使用权属于××××公司。委估宗地位于××××路，根据委托方提供的有关材料，20xx年××××公司取得了证号为××××号《国有土地使用证》，土地面积为9542.95m2，其四至状况为：东：××××；南：××××；西：××××路；北：××××路。宗地号为××××，图号为××××。根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》成果，估价对象处于三级地。
2．土地权利状况
估价对象为国有出让土地，其土地使用权属于××××公司。20xx年2月，××××公司将土地抵押给银行。根据××××市中级人民法院于20xx年6月23日(××××号) 《××××省××××市中级人民法院民事裁定书》宣告××××公司破产。至评估基准日，委估宗地土地设定有抵押权，未有租赁权、地役权等他项权利存在。
3．建筑物和地上附着物状况
勘估基准日，待估宗地内建有商业楼一栋，共4层，建筑结构为框架，竣工时间为19xx年7月，建筑面积为14320m2。容积率为1.5。
二、地价影响因素分析
(一)一般因素(略)
(二)区域因素
影响估价对象作为商业用地的区域因素主要有：区域概况、交通条件、环境条件、规划限制等。描述如下(略)。
(三)个别因素 来源：www.ttjzk.com
估价对象位于××××市××××路，用地面积为9542．95m2。土地用途为商业用地，宗地地形平坦、形状不规则。宗地西侧紧临××路，该宗地距市商服中心为4240m，距农贸市场约为1680m，距××××火车站约5320m，距长途汽车站约5360m。勘估基准日，宗地红线内具备通上水、下水、通电、通讯、通热、通路和场地平整，即“六通一平”的基础设施条件，自来水公司统一供水；排水雨污合流，排入市政统一排水管网；供电由××××站供电；直拨电话19部，传真机一部，内外联系方便，自备锅炉供热。宗地内有商业楼一栋，总建筑面积14320m2，容积率1.5。该宗地未来规划用途为商业用地，周围为商业用地，对建筑物高度及容积率略有限制。
第三部分土地估价
一、估价原则
土地使用权价格是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响而形成的，而这些因素又经常处于变动中，本次估价我们在遵循公平、公正、客观、合理总原则的基础上，遵循了以下原则(内容略)：
1．替代原则
2．预期收益原则
3．需求与供给原则
4．变动原则
5．综合分析原则
6．多种方法相结合的原则
二、估价方法与估价过程
(一)估价方法选择
根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)，宗地地价的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法、路线价估价法等多种方法，估价方法的选择应按照《规程》，根据当地地产市场状况，并结合估价对象的特点，选取适宜的方法。
待估宗地位于××××路以南，在《××××市城区土地定级与基准地价更新》范围内；属于商业三级地，采用基准地价系数修正法切实可行；且宗地作为商业用地，同类区域市场交易资料较丰富，可采用市场比较法作为第二种估价方法。故依据《规程》并结合评估对象的特点及项目的实际情况，确定采用基准地价系数修正法和市场比较法测算地价，并将两种方法测算结果进行综合分析调整，从而得到待估商业用地的地价。
建筑物现值采用重置价格折旧法计算。
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(二)估价过程
1．基准地价系数修正法
1)基准地价是某一级别或均质区域内分用途的土地使用权平均价格；基准地价系数修正法是依估价对象所处土地级别的基准地价，结合区域因素、个别因素等修正系数的调整，得到估价对象土地价格的一种方法。
2)《××××市城区土地定级与基准地价更新》测算区范围是××××，面积××××kmz。共分为商业、住宅、工业三类用地，其中商业分为××级，住宅为××级，工业为××级。该《××××市城区土地定级与基准地价更新》于××××年××××月通过××××省国土资源厅组织的鉴定验收并经××××市人民政府公布实行。
3)××××市商业用地基准地价是指土地用途为商业，土地使用年限为xx年，容积事设定为城区商业平均容积率1.8，土地开发程度为红线外五通(即通上、下水、电、路、讯)及红线内场地平整条件下的级别内的土地使用权平均价格。
采用基准地价计算商业用地宗地地价的公式为：
Pi=P×(1十k)×y×t×kij×f
式中 Pi--待估宗地地价；
P——待估宗地对应的基准地价；
k、y、t、f——宗地地价修正系数和年期、期日、容积率、基础设施条件修正系数。 来源：www.ttjzk.com
估价对象设定用途为商业用地，处于××××市商业用地三级地内，其基准地价水平1200～1600元／m2。
4)编制估价对象各因素条件说明、优劣度及修正系数表
①在评估中，根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》及估价对象的具体条件，我们选择了以下因素：(略)，并进行了期日、使用年期、容积率、基础设施条件等项修正。
②根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》，商业用地二级地地价修正幅度说明表和宗地地价影响因素修正幅度表(略)，根据影响估价对象地价的因素条件分析，确定待
估宗地各因素条件说明、优劣度及修正系数表。(略)
5)确定宗地地价评估的修正系数k
k=∑ki
t=1
式中k——某一宗地所有地价影响因素总修正幅度(％)；
ki——宗地第i个因素条件下修正幅度(％)；
n--修正因素个数，根据上表可得k=8.44％。
6)确定土地使用年期修正系数y
商业用地基准地价内涵确定的土地使用年期为xx年，估价对象设定使用年期为xx年，需作年期修正。
根据土地使用年期修正系数y
y=[1一(1／(1+r)m)]／[1一(1／(1+r)n)]
式中Y——宗地使用年期修正系数；
m--待估宗地设定使用年期；
n--基准地价内涵确定的土地使用年期；
r--土地还原利率，9%。
经计算，待估宗地年期修正系数y=O.9622。
7)确定期日修正系数t
根据调查分析和测算，20xx年1月至20xx年6月20日，××××市地价指数上涨10.8%，故期日修正系数t=1.108。
8)确定容积率修正系数
根据《××××市城市土地定级与基准地价更新》成果，当宗地容积率为1.4～1.6时，其修正系数为0.98。
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9)确定基础设施修正系数f 来源：www.ttjzk.com
根据《××××市城区土地定级与基准地价更新》，基准地价所规定的基础设施条件为红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)，红线内场地平整。以红线外五通(通路、通电、通上水、下水、通讯)为基础，“四通”、“三通”分别依次减去供水、排水，“六通”、“七通”分别依次增加供热、煤气，从而得到基础设施修正系数表(见表4—5)。
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