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年总收益＝2914。5o×0。8×242。03＝564317。15元  
(4)计算年总费用  
① 管理 费:  
根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的3%，即：  
房屋出租经营管理费＝房地年租金×3%＝564317。15×3%＝16929。51元  
②维修费:  
根据××市 建设 和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的2%，即：房屋出租经营维修费＝房屋重置价×2%＝2914。50×700×2%＝40803元  
③ 保险 费：  
根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的2‰，即：  
房屋年保险费＝房屋现值×2‰＝2914．50×700×75％×2‰＝3060元  
④房屋年折旧额：  
房屋年折旧额＝房屋重置价／耐用年限＝2914．50×700×1／60＝34002．50元  
⑤租金损失：  
根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即：  
租金损失＝564317．15÷12÷2＝ 23513．21元  
年总费用＝①+②+③+④+⑤＝118308．22元  
(5)房地年纯收益：  
房地年纯收益＝房地年出租总收益—房地年出租总费用  
  　　　　　＝564317．15—118308．22＝ 446008．93元  
(6)确定综合还原率：  
采用收益排序插入法确定综合还原率为10％。  
(7)计算总楼价：  
p＝a／r×[1－1/(1＋r)n]＝446008．93／10%×[1－1/(1＋10%)45]＝4398900．39元  
(8)房屋现值  
房屋现值＝房屋重置价×成新率＝2914．50×700×75％＝1530112元  
(9)总地价  
总地价＝总楼价—房屋现值＝4398900．39—1530112＝2868788．39元  
2．市场比较法  
(1)选择房地出售实例：  
估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表： 
(2)房屋占地地价计算  
①房屋现值计算：  
房屋现值＝房屋重置价×成新率  
实例a房屋现值＝580×2356×80％＝1093184元  
实例b房屋现值＝600×1848×75％＝831600元  
实例c房屋现值＝580×2187．90×70％＝888287．40元  
②实例地价计算：  
据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的8．5％，则：  
单位地价＝(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积  
实例a单位面积地价＝(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496  
                  ＝3514．75元／平方米  
实例b单位面积地价＝(2600000—831600—2600000×8．5％)／385  
    　　　　　　　＝4019．22元／平方米  
实例c单位面积地价＝(2750000—888287．40—2750000×8．5％)／442    
  　　　　　　　 ＝3683．17元／平方米  
③比较因素条件指数：  
⑤计算比准价格：  
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