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　　（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）(1+41％）=4846.27万元
　　（二）成本法分析测算过程
　　成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对象为在建工程，折旧为零。
　　采用的公式：
　　估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
　　1.土地取得成本
　　运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
　　土地取得成本单价=1717.18元/m²（计算过程略）
　　估价对象用地面积为23667.00m²，则估价对象土地总价为：
　　1717.18×23667.00=4064.05万元
　　2.开发成本
　　（1）勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费为：39.82万元（计算过程略）
　　（2）基础设施配套费。基础设施配套费包括所需的道路、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/m²（按建筑面积），则合计318.57万元。
　　（3）建筑安装工程费。估价对象已建部分建筑安装工程费为196.62万元，则估价对象开发成本为：
　　39.82+318.57+196.62=555.01万元
　　3.管理费用
　　管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2％～4％，本次评估取其中问值，即按开发成本的3％计取：555.01×3％=16.65万元
　　4.投资利息
　　按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入，利率取一年期贷款利率5.76％。
　　555.01×[（1+5.76％）1.5/2-1]=23.81万元
　　5.销售税费
　　估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
　　6.开发利润
　　经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15％，本次评估取利润率15％。
　　555.01×15％=83.25万元
　　7.运用成本法的估价结果
　　4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77万元
　　六、估价结果确定
　　运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重为50％，成本法估价结果权重为50％，则估价对象房地产价值为：
　　4846.27×50％+4727.77×50％=4792.52万元
　　则估价对象房地产价值为人民币4792152万元，大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整

附件（略）

。www.ttjzk.com> 　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）

　　对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

名称	数值	名称	数值
总建筑面积	25000m2	房屋重置价格	2000元/m2
可出租建筑面积	22000m2	房屋耐用年限	50年
设备用房建筑面积	2500m2	房屋维修费率/年	房屋重置价格的2%
管理用房建筑面积	500m2	月物业管理费	5元/m2
营业税及附加率	5.55%	土地剩余年限	45年
接租金收入计的房产税率	12%	年报酬率	5%
平均正常空置率	10%	管理费用率（含保险费、租赁费用）	租金的3%
可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费）	50元/m2

　　估价对象相关资料
　　估价测算如下（节选）：
　　（一）年有效毛收入
　　22000×（50+5）×12×（1-10％）=13068000元
　　（二）年运营费用
　　1.年维修费用
　　25000×2000×2％=1000000元
　　2.年管理费用
　　年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=13068000×3％+500×50％=692040元
　　3.年营业税及附加年营业税及附加=13068000×5.55％=725274元
　　4.年运营费用小计
　　年运营费用=1000000+692040+725274=2417314元
　　（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686元
　　（四）估价结果
　　

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参考答案

　　一、问答题
　　（一）答：
　　1.在估价程序上应特殊注意：
　　（1）被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作（未说明无利害关系给0分）并在报管中做出相应说明。
　　（2）估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
　　（3）公示期满后一估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人并由委托人向被拆迁人转交分户报告。
　　2.被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
　　3.拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响。（或按完全产权评估）
　　（二）答：
　　1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业：估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）。
　　2.拍卖保留价由法院确定，应以评估价格为基础确定。
　　3.应注意以下费用：
　　（1）拍卖机构佣金；
　　（2）补缴土地使用权出让金；
　　（3）房地产交易相关税费；
　　（4）估价机构的评估费用；
　　（三）答
　　1.错误
　　（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例；
　　（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益；
　　（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益；
　　（4）不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益）
　　2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
　　二、单项选择题
　　（一）1.A
　　2.D（关于净收益的，D为利润总额、折旧和财务费用，再扣减商业利润）
　　3.C
　　4.D（关于保险评估3500万元的，D为保险金额不能超过3500万元）
　　（二）5.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）
　　6.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）
　　7.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）
　　（三）8.B（关于出几个报告的，B为出两份报告）
　　9.A（关于甲乙厂区估价的，A为甲乙厂区的房产和土地都要估价）
　　10.B（关于乙厂区土地估价的，B为市场价格扣减土地出让金）
　　三、指错题
　　1.结果报告缺估价原则；
　　2.结果报告中缺少估价方法定义；
　　3.技术报告缺市场背景分析；
　　4.假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税1
　　5.市场法中个别因素修正错误，修正系数取值与个别因素描述不一致；
　　6.可比实例B、C与估价对象的土地等级不同，未作修正（应加以修正）；
　　7.开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样；
　　8.续建工程中的建安工程费900元/m²，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）；
　　9.假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费；
　　10.假设开发法中未扣减利息；
　　11.假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的；
　　12.假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润；
　　13.成本法基础设施配套费计算有误，建筑面积取值不对；
　　14.成本法中管理费用计算基数错，其中未计土地取得成本；
　　15.成本法中投资利息计算基数错，其中未计土地取得成本；
　　16.成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期；
　　17.成本法中应该考虑销售税费；
　　18.成本法中开发利润的计算基数错，其中未计土地成本；
　　19.估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑，或理由不充分；
　　20.估价结果缺少单价。
　　四、改错题
　　1.有效毛收入的计算不应包括物业费
　　22000×50×12×（1-10％）=11880000元
　　2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入×3％=13068000×3％=392040元

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