（3）编制比较因素修正系数表根据比较因素条件指数表，编制比较因素修正系数表见表3。
表3比较因素修正系数表&www.ttjzk.com&
| 比较因素 | 实例A | 实例B | 实例C | |
| 土地使用年限 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 交易日期 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 土地用途 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
|
交易情况 |
100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 区 域 因 素 |
交通通达度 | 100/98 | 100/98 | 100/100 |
| 商业繁华度 | 100/99 | 100/99 | 100/100 | |
| 公用设施完备度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 环境条件优劣度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
| 个 别 因 素 |
物业管理 | 100/103 | 100/100 | 100/103 |
| 空调系统 | 100/103 | 100/100 | 100/103 | |
| 电梯系统 | 100/100 | 100/100 | 100/102 | |
| 智能化系统 | 100/101 | 100/100 | 100/101 | |
| 修正后的房地产价格（美元） | 1539 | 1391 | 1555 | |
|
比准价格（美元） |
1495 | |||
取上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格：
房地产单价=（1539+1391+1555）÷3=1495（美元/㎡）
房地产总价=1495×1084.4=1621178美元=162.12（万美元）
表4销售合同摘录表&www.ttjzk.com&
| 购房日期（年.月.日） | 单 元 | 面积（㎡） | 成交单价（美元/㎡） | 成交金额（美元） |
| 1996.8.20 | B-10-A | 157.96 | 1808.7 | 254111 |
| 1997 12.4 | A-17-D | 86.34 | 1527.31 | 131868 |
| 1998.5.29 | B-23-D | 86.34 | 1320.36 | 114000 |
| 1998.11.25 | A-18-C | 135.55 | 1581.14 | 214323 |
虽然不同楼层、不同朝向、不同户型的房屋售价不同，但从上述交易案例可以看出，估价对象19xx年4月25日和19xx年6月18目的评估结果能够基本反映××大厦的正常销售水平。
（三）测算20xx年6月5日的房地产价格
自19xx年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝着小区化、规模化的方面发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据有关部门所掌握的情况，1999～20xx年该类物业的开发商报价已明显低于19xx年、19xx年，交易成交案例较少。相反，由于该类物业无法启动销售市场，租赁市场相比略显活跃，虽然租金价格较低，但类似估价对象的房地产实际成交租金比较透明，所以采用收益法测算其市场价格能客观真实反映该项目的经营运作情况和现时房地产市场行情。
收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。&www.ttjzk.com&
1.租金收入
（1）年租金毛收入。与估价对象在同一区域内类似项目租金在2～3元人民币/（㎡/d）（建筑面积），目前该区域内的公寓供应量较大，市场的选择面广，可替代性的物业较多，通过对硬件、软件等影响市场租金的因素比较，估价对象的市场租金定位在2.5元人民币/（㎡/d）（建筑面积）时将具有较强的市场竞争力，估价对象总建筑面积为1084.4㎡，则估价对象的年租金毛收入为：2.5×365×1084.4=989515（元）
（2）年有效租金收入。按正常出租空置率20％计算，并考虑拖欠租金以及其他原因造成的收入损失为租金毛收入的5％，则年有效租金收入为：989515×（1-20％）×（1-5％）=752031（元）
2.年客观运营费用
（1）房产税。按年有效租金收入的12％计算：
752031×12％=902414（元）
（2）营业税。按年有效租金收入的5.5％计算：
752031×5.5％=41362（元）
（3）物业维修费用。根据目前物业维修费的统计资料，维修费约占年有效租金收入的3.0％，则物业维修费为：
752031×3.0％=22561（元）
（4）物业管理费。包括正常使用下的能源费、清洁费以及员工工资、福利等费用，按年有效租金收入的8％计算：
752031×8％=60162（元）
（5）租赁代理费。由于该类物业一般由物业管理公司负责对外出租，因此应向物业管理公司支付一个月的租金毛收入作为租赁代理费。虽然不同房屋的租期长短不同，半年期租约和两年期租约的租赁代理费有所不同，本报告假设年租赁代理费按一个月（30天）租金毛收入计算：
2.5×30×1084.4=81330（元）
（6）保险费。保险费是指为使房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，根据目前财产保险费率的标准，取估价对象所在区域内类似项目的平均市场售价的0.3％。该区域公寓平均市场售价取7000元/㎡，估价对象的建筑面积为1084.4㎡，则年保险费为：
7000×1084.4×0.3％=22772（元）
（7）年客观运营成本。年客观运营成本=房产税+营业税+物业维修费+物业管理费+租赁代理费+保险费=90244+41362+22561+60162+81330+22772=318431（元）
3.年净收益
年净收益=年有效租金收入-年客观运营成本=752031—318431=433600（元）
。www.ttjzk.com> 4.确定资本化率及净收益递增比率
（1）资本化率的实质为投资的收益率，即估价时选用的资本化率应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险投资的收益率。本次评估采用市场提取法测算资本化率。&www.ttjzk.com&
1）选取可比实例。选取市场上与估价对象类似的房地产实例A一套建筑面积为120㎡的公寓、实例8一套建筑面积为112㎡的公寓以及××大厦的一套建筑面积为86.34㎡。二手房出租及转让的价格，设定三个物业的客观运营成本及剩余土地使用年限基本一致，能够反映同类物业的平均水平，得出三个物业的净收益见表5。
表5 三实例收益比较
| 序号 | 项 目 | 运 算 | 实例A | 实例B | 估价对象 |
| 1 | 建筑面积（㎡） | 120 | 112 | 86.34 | |
| 2 | 租金收人[元/㎡·d] | 3 | 3 | 1.15 | |
| 3 | 年租金毛收入（元） | 1×2×365 | 131400 | 122640 | 36241 |
| 4 | 年有效租金收入（元） | 3×（1-20%）×（1-5%） | 99864 | 93208 | 27543 |
| 4.1 | 房产税（元） | 4×12% | 11984 | 11185 | 3305 |
| 4.2 | 营业税（元） | 4×5.5% | 5493 | 5126 | 1515 |
| 4.3 | 维修费（元） | 4×3% | 2996 | 2796 | 826 |
| 4.4 | 物业管理费（元） | 4×8% | 7989 | 7456 | 2203 |
| 4.5 | 租赁代理费（元） | 2×1×30 | 10800 | 10080 | 2979 |
| 4.6 | 保险费（元） | 9×0.3% | 2880 | 3000 | 1500 |
| 5 | 年客观运营成本（元） | SUM（4.1）：（4.6） | 42142 | 39643 | 12328 |
| 6 | 净收益（元） | 4～5 | 57722 | 53563 | 15215 |
| 7 | 剩余年限（年） | 41.58 | |||
| 8 | 房产单价（元/㎡） | 8000 | 8928 | 5790 | |
| 9 | 房产总价（元） | 960000 | 999936 | 499909 |
