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　　（三）周边环境及商业繁华度：××大厦位于××市历史上特别繁华的商业区，周边分布有××大饭店、××大厦、××大厦，××大厦、××世贸广场等高层建筑I除大厦裙楼的××百货外，附近还有××集团购物中心等综合性商场，距劝业场、××商厦、××道步行街、××路仅1.5km左右。各类物业相辅相成，互为推动，形成规模效应。
　　（四）基础设施条件：区域内基础设施条件达到“七通一平”，包括通路、供水、排水、通电、通讯、供暖、供气及土地平整。
　　三、市场背景分析
　　××位于华北平原的东北部，濒临渤海湾，京哈、京沪铁路在此交汇，成为连接海内外、南北交通的枢纽，为首都北京门户，是北方对外贸易的主要口岸和商品流通的重要集散地，是中国北方的经济中心。
××是一座有6xx年历史的文化名城，××的建筑享有“万国博览会”的美称。近年来，随着房改的深化、住房供给量和需求量的大幅上升，××加快了房地产市场的建设步伐。
　　四、估价思路及方法（同估价结果报告）
　　五、估价测算过程
　　（一）测算19xx年4月25日的房地产价格
　　1.对采用收益法进行评估的解释
　　收益法是指运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产公开市场价格的一种方法。&www.ttjzk.com&
根据房地产评估的准则，针对房地产过去价值的评估，评估人员虽可以采用该估价时点以后的数据，以证实买卖双方在当时已充分考虑到此价格将来的合理浮动趋势，但若该数据不能真实反映估价时点的客观合理价格时，估价人员应进行逻辑上的取舍。
　　根据评估人员所掌握的资料，××大厦19xx年起动工兴建即开始预售，直至19xx年都属于销售和租赁的稳定时期，根据《中国房地产统计年鉴》所载的数据显示，××大厦于19xx年的平均租金水平约为0.8美元/（㎡/d），与之类似项目的租金约为1.1～1.3美元/（㎡/d）。自19xx年中期至今，随着××市高档住宅小区的兴起，人们的居住观念逐渐朝蔷小区化、规模化的方向发展，类似××大厦这样与写字楼混住，缺乏绿化环境的高档外销公寓市场处于滞销状态。根据我方的调查，1999～20xx年该类物业的销售成交案例较少.租赁价格较低，不仅不再以美元支付租金.平均的租金价格也降至人民币2～3元/（㎡/d）。
　　显然，19xx年以前的买卖双方对于这种租金剧烈下降的趋势无法做出准确的预测，租金递减比率太大超过了平均资本化率，因此采用19xx年4月25日以后的、变动幅度如此大的实际租金收益数据不能客观反映该估价时点的房地产市场状况，因此本次评估无法采用收益还原法对估价对象予19xx年4月25日的房地产价格进行评估。

。www.ttjzk.com> 　　2.采用市场比较法进行评估
　　根据评估人员所掌握的资料，与××大厦相类似的物业于19xx年4月处于销售市场比较平稳状态。选取周边类似房地产的交易案例，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生的交易价格，修正得出估价对象房地产价格。
　　（1）比较实例选择。选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。&www.ttjzk.com&
　　实例A：××广场
　　位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布三部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。19xx年4月的销售单价为1600美元/㎡。
　　实例B：××大厦
　　位于××市××区××路××号，××路的南侧，商业繁华度较高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况较好，公寓部分无中央空调，备有分体空调，分布两部电梯，智能化系统基本完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。19xx年4月的销售单价为1350美元/㎡。
　　实例C：××大厦
　　位于××市××区××广场××号，××站站前广场，商业繁华度高，公用设施完备，环境条件较好，采用××物业管理公司，物业管理情况好，公寓部分采用中央空调，分布六部电梯，智能化系统完备，每套公寓内采用初装修，地面铺地毯。19xx年4月的销售单价为1700美元/㎡。
　　估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表1。

表1 比较因素条件说明表&www.ttjzk.com&

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
名 称		××大厦	××广场	××大厦	××大厦
物业位置		××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××路××号	××市××区 ××广场××号
土地使用年限		xx年	xx年	xx年	xx年
交易日期		19xx年4月	19xx年4月	19xx年4月	19xx年4月
土地用途		公寓	公寓	公寓	公寓
变易情况		正常	正常	正常	正常
市场销售价（美元/㎡）		待估	1600	1350	1700
区 域 因 素	交通通达度	××路与××路交叉口	××路南侧	××路南侧	××站广场
	商业繁华度	高	较高	较高	高
	公用设施完备度	完备	完备	完备	完备
	环境条件优劣度	较好	较好	较好	较好
个 别 因 素	物业管理	较好	好	较好	好
	空调系统	分体空调	中央空调	分体空调	中央空调
	电梯系统	3部	3部	2部	6部
	智能化系统	基本完备	完备	基本完备	完备

　　估价对象与三个交易实例在土地使用年限、土地用途、交易状况方面情况相同，因此不作修正。
　　1）日期修正。由于估价对象与三个比较实例于19xx年期间都属于交易市场较稳定时期，销售价格较透明且一年中变化不大，因此此次设定估价对象与三个比较实例的交易日期为19xx年4月，并不对估价对象的交易日期进行修正。
　　2）区域因素。
　　A.交通通达度：××大厦与三个比较实例交通通达度情况接近，但××大厦与实例C两面临街，出入较方便；实例A与实例B位于××路的南俩，出入皆依靠××路。交通通达度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正2％；则实例A、B为98，实例C不作修正。
　　B.商业繁华度：××大厦与三个比较实例都位于商业繁华区内，实例A与实例B虽临××路，但周边分布有一些政府机关或企事业单位，隔××路北侧才为步行街及××街，商业繁华度稍差于××大厦及实例C。商业繁华度分为一般、较高、高三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正1％；则实例A、B为99，实例C不作修正。
　　C.公用设施完备度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，公用设施完备，以估价对象为100，三个实例不作修正。
　　D.环境优劣度：××大厦与三个比较实例都位于××市历史上比较繁华地区，较适合商住两用公寓、写字楼使用或投资，以估价对象为100，三个实例不作修正。
　　3）个别因素。
　　A.物业管理：物业管理情况是客户在选择购买物业中非常重要的因素。××大厦与三个比较实例都采用国内较知名的物业管理公司进行物业管理，但根据评估人员对四个房地产的现场勘察，实例A和实例C的物业管理水平属于较高的档次；××大厦与实例B的物业管理水平稍差于二者，物业管理状况分一般、较好、好三个等级，以估价对象为100，每相差一个等级相应修正3％，实例A、C为103，实例B不作修正。
B.空调系统：估价对象和三个比较实例同为高档外销综合楼，本次比较的公寓部分定位为高档外销公寓，不同的空调系统决定了物业的不同市场定位I对于高层建筑，室内温度的调节及新风的更换是非常重要的。因此，高层建筑使用中央空调系统明显优于使用分体空调来调节室内温度。以估价对象为100，实例A、C为103，实例　　　　B不作修正。
　　C.电梯系统：××大厦与实例A、实例B的电梯使用状况基本相同，实例C略优于前三者。以估价对象为100，实例A、B不作修正，实例C为102。
　　D.智能化系统：估价对象与三个比较实例的智能化系统都比较完备，水平布线、垂直布线到位；设置了国际卫星电视系统；保安监控系统；消防监控系统；网络通讯系统等，根据评估人员的现场勘察，实例A和实例C的智能化系统略好于××大厦及实例C，智能化系统分基本完备、完备两个等级，每相差一个等级相应修正1％。以估价对象为100，实例A、C为101，实例B不作修正。
　　（2）根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表（见表2）。

表2比较因素条件指数表&www.ttjzk.com&

比较因素		估价对象	实例A	实例B	实例C
土地使用年限		100	100	100	100
交易日期		100	100	100	100
土地用途		100	100	100	100
交易情况		100	100	100	100
区 域 因 素	交通通达度	100	98	98	100
	商业繁华度	100	99
	公用设施完备度	100	100	100
	环境条件优劣度	100	100	100	100
个 别 因 素	物业管理	100	103	100	103
	空调系统	100	103	100	103
	电梯系统	100	100	100	102
	智能化系统	100	101	100	101

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