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02年土地估价师考试土地估价实务真题,http://www.ttjzk.com
(1)征地费:通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2．0~3．0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2．5万元/亩，即37．5元/平方米。
(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4．5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19．5元/平方米。
(3) 土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1．1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58．1元/平方米。
2．土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外 "三通"(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。 通过调查，待估宗地所在区域 "三通一平"的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3．投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5．85%计，则
投资利息＝(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%
＝(58.1+50)×l×5.85%=6.32(元/平方米)
4．投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:
投资利润＝(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%
＝(58.1+50+6.32)×l×12%=13.7(元/平方米)
5．计算土地增值收益 (土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益＝(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%
＝(58.1+50+13.7)×30%＝36.5(元/平方米)
6．计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格＝58.1+50+6.32+13.7+36·5
＝164.6(元/平方米)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据 《城镇土地估价规程》及 《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:
宗地地价＝待估宗地所在区域基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
Al——区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
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采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1．确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2．确定区域条件修正系数 (Al)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1．0553。
3．确定容积率修正系数 (A2)
待估宗地面积为2200．8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1．2，根据容积率修正系数表 (表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1．16。
4．确定土地使用权年限修正系数 (A3)
待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年， 至评估基准日，剩余土地使用年限为35．67年。根据土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35．67]/[1-1/(1+8%)40]
＝0.948017/0.995426＝0.95237
5．确定基础设施开发程度修正系数 (A4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1．17。
6．期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。 7．确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价＝基准地价×Al×A2×A3×A4×A5
＝15O×l.0553×1．16×0.95237×1．17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1．地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法: 164．6元/平方米
基准地价系数修正法: 185．2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格＝185．2×0．7＋164．6×0．2＝162．6(元/平方米)
2．估价结果
待估宗地土地面积：22 00．8平方米
单位面积地价：162．6元/平方米
总地价：35．785万元
第五部分 附件
1．委托估价函
2．待估宗地区域位置图
3．委托方营业执照复印件
4．估价机构营业执照复印件
5．土地估价师证书复印件
答案
一、计算题
题1计算结果
宗地于2001年12月31日的单位地价：320．69元／平方米
总地价：96．21万元
题2计算结果
(1)宗地总地价：12253．59万元，单位地价：9190．20元／平方米
(2)甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589．11平方米的公寓。
题3计算结果
题解一：
(1)A宗地单位地价：383．86元／平方米，总地价：1151．58万元
(2)A宗地的市场年租金：24．35元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：152．02元／平方米
总价格：456．06万元
题解二：
(1)A宗地单位地价：379．04元／平方米，总地价：1137．12万元
(2)A宗地的市场年租金：24．05元／平方米
(3)A宗地的承租土地使用权价格：单位价格：148．85元／平方米
总价格：446．55万元
二、案例分析题
1．答题要点
该说法不正确，其补偿应包括土地的价格补偿。因为：
（1)由于土地的资产属性，住户作为土地使用者，享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异，住户也应得到补偿。
2．答题要点
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3．答题要点
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业。
土地使用权年限应为出让剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、基准地价系数修正法、市场比较法、剩余法等方法。
4．答题要点
对于宗地D应由政府无偿收回，因为：
根据《城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如满2年未动工开发的，可以无偿收回。
5．答题要点
作为商业中心用地，属于经营性用地，根据国土资源部2002年第11号令的规定，必须以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下：
招标：由投标者制作并投送标书，根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者，投标者一般在3个以上。
拍卖：先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制，然后在固定的场所集中竞买，出价高者成交。
挂牌：由出让方发布挂牌公告，公布出让土地的交易条件和期限，挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6．答题要点
(1)估价机构接受评估委托后，应按以下程序进行评估：
A．确定估价的基本事项，包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等；
B．拟定估价作业计划，确定估价项目、内容、资料类型、来源、调查方法、人员安排、时间进度等；
C．资料收集与实地查勘，主要收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地个别资料等；
D．相关资料分析，对影响地价的一般因素、区域因素、个别因素等进行分析；
E．按照一定的原则，选择适当的估价方法，试算宗地价格；
F．试算价格调整，确定最后估价结果；
G．撰写土地估价报告书；
H．将土地估价报告提交给委托方。
(2)由于待估宗地为商业用途，为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。
收集的资料包括：
1)收益还原法应收集以下资料：
A．开发后的房地产出租收益；
B．房地产出租费用及有关税费等；
C．房屋重置成本；
D．土地还原率、房屋还原率等参数；
E．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
2)市场比较法应收集以下资料：
A．三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例；
B．土地还原率等参数；
C．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
3)基准地价系数修正法应收集以下资料：
A. 当地基准地价及修正体系；
B．待估宗地所在土地级别；
C．土地还原率等参数；
D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
4)剩余法应收集以下资料：
A．开发后的不动产市场售价；
B．开发中的有关建筑费、专业费用及其他费用；
C．土地还原率、年贷款利率等参数；
D．当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。
三、土地估价报告改错题
土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下：
第一部分总述
1．估价依据中，《中华人民共和国房地产管理法》，应为《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2．国家土地管理局关于印发《土地估价报告规范格式(1996)》的通知([1995]国土[籍]字第180号)是旧的土地估价报告规范格式，不应作为估价依据。
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