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   及所得税等    (1分)
   包含了正常的(商业利润)等    (1分)
   2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命还要考虑土地使用年限    (1分)
   (或土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)    (1分)
   3．估价采用的成本应为估价时点当时的    (1分)
   社会平均(客观)成本(或实际成本是历史(1分)也不—定是社会平均(客观)成本)(1分)
   (三)
   甲公司可能提出的要求：
   1．按改造后的办公用途市场价值进行评估    (1分)
   2．对办公楼承租人损失进行评估    (1分)
   3．对装修、改造费用进行评估    (1分)
   房地产估价机构可做的答复：
   1．应按改造前工业用途评估，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失    (2分)
   按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿    (2分)
   2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失    (2分) 来源：www.ttjzk.com
   3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决    (1分) 

   三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处
   1．致委托人函中没有说明估价时点
   2．致委托人函中缺法定代表人的签名
   3．估价方法中未说明收益法和市场法的定义
   4．地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由
   5．收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算
   6．年有效毛收人中押金收益也应乘出租率90％
   7．年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费；确定管理费率缺理由
   8。年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由
   9．求取收益价格中有限年期公式错
   10．交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高
   11．区域因素修正错误(应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比)
   12．个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致
   13．市场法中没有说明是否包含地下车位的价值
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