13、企业确定广告预算的主要方法包括（）。
A、量力而行法
B、销售百分比法
C、目标任务法
D、竞争对等法
E、协商谈判法
14、下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（）。
A、认知价值定价法
B、价值定价法
C、领导定价法
D、挑战定价法
E、随行就市定价法
15、收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。
A、潜在毛租金收入
B、空置损失
C、租金损失
D、其他收入
E、经营费用
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三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示正错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）
1、房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。（）
2、从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（）
3、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比（）。
4、土地使用者可以通过出让方式取得60年期的居住用地的土地使用权。（）
5、居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（）
6、人们在房地产上享有的权利不是绝对的、无条件的，但一般是排他的。（）
7、在四象限模型中，如果需求量对租金特别敏感，则第1象限的需求曲线会变得与纵轴平行。（）
8、房地产市场预测中的定性预测方法主要用于短期预测。（）
9、“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。（）
10、在评标期间，开发商与评标小组可以要求投标人回答或澄清某些含糊不清的问题，也可以要求投标者调整报价。（）
11、对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。（）
12、在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（）
13、如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。（）
14、过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（）
15、物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入（）。
四、计算题
1、某投资者以1.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为60 m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮1.5个百分点,按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。
2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
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答案：
现金流入现值：
租金收入现值：
A1÷（i－s）×〔1－（1+s）n〕/（1＋i）n 1分
=150×12×50÷（12%－2%）×〔1－（1+2%）10〕/（1＋12%）10 0.5分
=54.6765（万元）0.5分
转售收入现值：
x÷（1＋12％）10 0.5分
现金流出现值：
1．定金： 5×（1＋12%）=5.6万元0.5分
2.追加首付款：11.5万元 0.5分
3.贷款偿还：
（1）总房价： 50×1.1=55万元 0.5分
（2）贷款额（P）：55－（5＋11.5）=38.5万元 0.5分
（3）年还本付息额（A）：
A=P×i/〔1－（1+i）-n〕0.5分
=38.5×6.5%/〔1－（1+6.5%）－10〕=5.3555万元 0.5分
折现值：
P=A÷i×〔1－（1+i）-n〕0.5分
=5.3555÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=30.2598 0.5分
4.出租成本：
A÷i×〔1－（1+i）-n〕
=3÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=16.9507万元 1分
装修费用：
6×（1+12％）-10 =1.9318万元0.5分
转售单价：
令净现值为0，即，则有： 2分
54.6765＋x÷（1＋12％）10 －5.6－11.5－30.2598－16.9507－1.9318 = 0 1分
x =35.9216万元 0.5分
转售单价为：35.9612÷50 = 0.7184万元/平方米 0.5分计12分
1、答案：D解析：P82、答案：A解析：P173、答案：D解析：P19
4、答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）
5、答案：B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120
6、答案：B解析：（5×6%÷12）÷[1-（1+6%÷12）-120
7、答案：A
解析：P=[2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86
A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6)-60]
8、答案：C解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.8530÷8.85=3.39
9、答案：A
解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，
乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。
10、答案：B11、答案：C12、答案：A解析：P31
13、答案：C14、答案：B15、答案：A解析：P4416、答案：B解析：P210
17、答案：D解析：P21718、答案：B解析：P218
19、答案：A解析：P21920、答案：A解析：P219
21、答案：A解析：P158、P16022、答案：A23、答案：B24、答案：B
25、答案：C解析：P19926、答案：A27、答案：C28、答案：A解析：P78
29、答案：C解析：(33.6－30)÷4.530、答案：D解析：P237
31、答案：B解析：P25732、答案：B解析：P86
33、答案：B解析：P8634、答案：A解析：P26135、答案：A解析：P280
1、答案：ABC2、答案：ABC3、答案：ABC解析：P1324、答案：BD解析：P58
5、答案：AB6、答案：AB7、答案：ABCD8、答案：ACDE解析：P213
9、答案：BCDE解析：P21710、答案：AB11、答案：ABD12、答案：ABCD解析：P254
13、答案：ABCD解析：P8814、答案：CDE解析：P8615、答案：ABCD解析：P289
答案：√解析：P11答案：×解析：P21答案：×解析：P159答案：√解析：没有超过70年，可以。答案：×答案：√答案：×答案：×答案：√解析：P195答案：×
答案：√解析：P157答案：√答案：×答案：√解析：P262答案：√解析：P288
答案：购买商铺总投资：18000×60=1080000元1分
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
108万×30％=324000元0.5分
购买商铺的贷款额（P）：
1080000×70％=756000元0.5分
抵押贷款年还本付息额：
i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分
A=P×i(1+i)n/〔（1+i）n－1〕1分
=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分
=106693.99元0.5分
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％0.5分
所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额
=324000×12％＋106693.99=145573.99元0.5分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入＋经营费用
=145573.99＋毛租金收入×25％
则：毛租金收入=145573.99/(1－25%)=194098.65元0.5分
最低月租金单价：=毛租金收入/（可出租面积×12个月）
=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡1分
计8分
。，03年房地产开发经营与管理考试试题及答案