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2013年《房地产估价理论与方法》模拟题二,http://www.ttjzk.com
31、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（ ）
A. 700000元
B. 695554元
C. 777268元
D. 800500元
答案：C
解析：租赁期限内的年净收益=200*180*（1-30%）*12=302400元
租赁期限外的年净收益=200*200*（1-30%）*12=336000元
V=302400/（1+10%）+302400/（1+10%）2+336000/（1+10%）3=777268元
32、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％
答案：D
解析: 根据教材111页直接比较公式，100/（ ）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
33、 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑
物的成新率为( )％。
A．76
B．80
C．81
D．84
答案：C
解析:求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
34．在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
A． 有效经过年数
B． 实际经过年数
C． 剩余经过年数
D． 自然经过年数
答案：A
解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。
35．( )是随着时间的推移而减少的。
A.原始价值
B．账面价值
C.市场价值
D．投资价值
答案：B
解析： 原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
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二、多项选择（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。） 1. 房地产价格形成条件有（ ）。
A、房地产的需要
B、房地产的有用性
C、房地产的有效需求
D、房地产的相对稀缺性
答案：BCD
解析：见教材。来源：www.ttjzk.com
2. 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟程度
B、土地使用权年限
C、土地使用者
D、土地利用条件
答案：ABD
解析：见教材。土地使用者与基准地价无关。
3. 路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A、路线价
B、深度百分率
C、宗地形状
D、临街状态
答案：AB
解析：简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4. 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A、法律上允许
B、程序上合理
C、技术上可能
D、经济上可行
答案：ACD
解析：见教材。
5. 假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A、市场比较法
B、收益法
C、成本法
D、购买年法
答案：ABD
解析：预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6. 建筑物的物质折旧包括（ ）。
A、功能衰退
B、正常使用的磨损
C、环境恶化
D、意外的破坏损毁
答案：BD
解析：功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7. 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A、使用性质相同
B、地点相近
C、价格相同
D、交易日期与估价时点相近
答案：ABD
解析：见教材。
8. 有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A、不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B、资本化率的求取
C、市场法中交易日期修正
D、不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
答案：AD
解析：见教材。
9. 影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A、政治安定状况
B、社会治安程度
C、房地产投资
D、房地产投机
E、城市化
答案：ABDE
解析：见教材。
10、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
A. 所得税
B. 土地摊提费
C. 改扩建费
D. 房屋火灾保险费
答案： ABC
解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
11、求取报酬率的方法有（ ）
A. 累加法
B. 市场提取法
C. 投资报酬率排序插入法
D. 实际观察法
答案： ABC
解析：D是求建筑物折旧的方法。
12、可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A. 商业利润
B. 净运营收益
C. 潜在毛收入
D. 有效毛收入
答案：BCD
解析：A不是房地产本身带来的收益，而是其他资本或经营的收益。
13、在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D. 报酬率与投资风险正相关
答案： AD
解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
14、下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A． 学校
B． 公园
C． 商场
D． 普通商品住宅
答案：AB
解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
15、以下哪些属于重新购建价格（ ）
A． 建筑物的重置价格
B． 土地的重置价格
C． 建筑物的重建价格
D． 土地的重建价格
答案：AC
解析：土地没有重置价格和重建价格之说。
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三、判断（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的编号，用“√”表示正确，用“╳”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 1. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
答案：错
解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”
2. 房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
答案：错
解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3. 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
答案：错
解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”
4. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
5. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。 （ ）
答案：错
解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”
7. 同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。 （ ）
答案：对
解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。 （ ）
答案：错
解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
9. 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 （ ）
答案：对
解析：见教材。
10. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。 （ ）
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